Når du har overtaget nøglerne til dit nybyggede hus eller en større om- eller tilbygning, markerer det starten på en ny fase. Men selvom byggeriet er afsluttet og afleveret, er processen med entreprenøren ikke helt slut endnu.
Hvis dit byggeprojekt er udført under AB-systemet (f.eks. AB18 eller AB Forbruger), er den såkaldte 1 års gennemgang en vigtig del af forløbet.
Men hvad dækker denne gennemgang over, hvorfor er den vigtig, og hvordan forbereder du dig bedst?
Få svarene her.
Formålet med 1 års gennemgangen
1 års gennemgangen er den første formelle opfølgning efter afleveringen af byggeriet. Den tjener flere vigtige formål:
Tidlig opdagelse af fejl og mangler
Det første år i en ny bygning er ofte en periode, hvor “børnesygdomme” og mindre fejl kan vise sig. Det kan skyldes, at bygningen “sætter sig“, materialer tørrer ud. Eller at der simpelthen er småting, der skal justeres efter ibrugtagning.
1 års gennemgangen giver mulighed for at fange disse fejl tidligt, inden de eventuelt udvikler sig.
Håndtering af “Børnesygdomme” og justeringer
Typiske eksempler på fejl, der opdages ved 1 års gennemgangen, er små svindrevner i maling eller ved samlinger, døre eller vinduer der binder, justering af varme- eller ventilationsanlæg.
Eller mindre utætheder ved installationer. Det er en god lejlighed til at få rettet op på disse indkøringsvanskeligheder.
Dokumentation til senere brug
Protokollen fra 1 års gennemgangen fungerer som vigtig dokumentation. Den beskriver boligens tilstand på dette tidspunkt og noterer, hvilke eventuelle mangler der er aftalt udbedret. Dette kan være relevant at henvise til senere, f.eks. ved den efterfølgende 5 års gennemgang.
Hvordan foregår en 1 års gennemgang?
Selve processen er typisk som følger:
Indkaldelse og timing
Ifølge de nyere AB-aftaler (som AB18 og AB Forbruger) er det normalt entreprenøren, der har ansvaret for at indkalde dig som bygherre (boligejer) til 1 års gennemgangen. Gennemgangen skal finde sted senest ét år efter afleveringsdatoen. Du bør modtage indkaldelsen med et rimeligt varsel.
Selve gennemgangen: Fokusområder
På den aftalte dag mødes du (evt. med din rådgiver) og entreprenøren for at gå byggeriet igennem. Man ser typisk efter de fejl, der er opstået i løbet af det første år:
- Overflader: Smårevner (svindrevner), især ved samlinger og i maling.
- Funktion: Virker døre, vinduer, installationer (varme, vand, ventilation) som de skal? Er der noget, der binder eller støjer?
- Tæthed: Er der tegn på træk, fugt eller utætheder?
- Dine observationer: De punkter, du selv har noteret i løbet af året.
Udarbejdelse af 1 års protokol
Der udarbejdes en protokol (referat), hvor alle konstaterede fejl og mangler noteres. Det er vigtigt, at det også fremgår, hvad der er aftalt omkring udbedring (hvem gør hvad, og hvornår). Eventuelle uenigheder noteres også. Protokollen underskrives af begge parter.
Udbedring af konstaterede mangler
Entreprenøren er forpligtet til at udbedre de mangler, der er anerkendt i protokollen, inden for den aftalte tidsfrist.
Forskel på 1 års og 5 års gennemgang
Det er vigtigt ikke at forveksle de to gennemgange:
- Timing og fokus: 1 års gennemgangen fokuserer på fejl opstået under indkøringsfasen. 5 års gennemgangen fokuserer på bygningens langtidsholdbarhed og eventuelle skjulte, alvorlige mangler.
- Hvem indkalder typisk: Entreprenøren indkalder normalt til 1 års gennemgangen. Boligejeren skal selv indkalde til 5 års gennemgangen.
Skal du bruge en professionel rådgiver ved 1 års gennemgang?
Ligesom ved 5 års gennemgangen kan det være en fordel at have en uvildig byggesagkyndig med. Et godt valg til din 1 års gennemgang kan være Dinbyggerådgiver.dk.
Fordele ved en byggesagkyndig
Rådgiveren kan med sin faglige ekspertise vurdere, om en observeret fejl reelt er en mangel. Derudover kan det hjælpe med at sikre, at alle relevante punkter kommer med i protokollen. Det giver tryghed og et stærkere udgangspunkt over for entreprenøren.
Er det nødvendigt? Overvejelser
Nogle boligejere med byggeteknisk indsigt vælger selv at stå for gennemgangen, særligt hvis byggeriet har virket uproblematisk det første år. Men for de fleste giver det en ekstra sikkerhed at have en professionel med, så man ikke overser noget vigtigt i denne tidlige fase.
Din forberedelse til 1 års gennemgangen
Du kan selv gøre meget for at forberede dig:
- Notér løbende gennem det første år: Hav en notesbog liggende, og skriv ned, hver gang du opdager noget – et vindue der binder, en revne, en dryppende hane, osv. Tag gerne billeder.
- Gennemgå boligen systematisk før mødet: Lav din egen grundige gennemgang et par uger før den officielle dato. Test alle funktioner, kig grundigt på overflader, lyt efter mislyde.
- Hav afleveringsdokumenter klar: Find afleveringsprotokollen og din entreprisekontrakt frem, så du kan henvise til dem om nødvendigt.
Få en god start: Udnyt 1 års gennemgangen optimalt
1 års gennemgangen er en vigtig første kontrolpost efter dit byggeprojekt. Den giver dig mulighed for at få justeret og rettet de småfejl, der ofte opstår i starten. Det sikrer samtidig vigtig dokumentation for boligens tilstand.
Ved at forberede dig godt, notere dine observationer løbende og eventuelt alliere dig med en byggesagkyndig, sikrer du, at eventuelle mangler bliver håndteret korrekt fra starten. Det giver den bedste start på livet i din nye eller ombyggede bolig.